A venda de um imóvel sem a CND de obra é um tema que gera muita dúvida. A resposta direta é: tecnicamente é possível fazer um contrato particular, mas a transferência formal da propriedade no cartório exige a regularização. E os riscos são sérios para ambas as partes.
O que diz a legislação?
A Lei nº 8.212/1991 e a Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 estabelecem que a averbação de construção no Registro de Imóveis exige a apresentação da CND de obra. Sem ela, o cartório não registra a transferência de propriedade.
Riscos para o vendedor
- Responsabilidade tributária mantida — o vendedor continua sendo o responsável pelo INSS não pago
- Ação judicial do comprador — por vício oculto ou descumprimento contratual
- Impossibilidade de receber o valor total — compradores exigem desconto pelo risco assumido
- Problemas com o Fisco — a Receita Federal pode autuar o vendedor mesmo após a venda
Riscos para o comprador
- Imóvel não pode ser registrado no seu nome — fica em nome do vendedor indefinidamente
- Impossibilidade de financiamento — bancos não financiam imóveis irregulares
- Dificuldade de revenda futura — o problema se perpetua
- Risco de penhora — dívidas do vendedor podem recair sobre o imóvel
Alternativas legais para viabilizar a venda
Existem caminhos para quem precisa vender com urgência:
- Contrato de promessa de compra e venda — com prazo para regularização e retenção de parte do valor
- Regularização expressa — com assessoria especializada, o processo pode ser concluído em 15 a 30 dias
- Desconto no preço — o comprador assume a responsabilidade pela regularização com desconto proporcional
Conclusão
A melhor estratégia é regularizar antes de vender. Além de eliminar os riscos, um imóvel com CND vale mais no mercado e atrai compradores com financiamento, ampliando o universo de potenciais compradores.